Was ist Mezzanine
| Mezzanine-Kapital als Eigenkapitalsubstitut ergänzt die Eigenkapitalanforderungen der kreditgewährenden Bank (gemäß Basel II-Bestimmungen) |
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| Mezzanine-Kapital ist eine Finanzierungsart, welche die Charakteristika von Fremd- und Eigenkapital wirtschaftlich und rechtlich verbindet. Überwiegend wird es bei Immobilienfinanzierung von Bauträgern oder direkt von Projektgesellschaften als nachrangiges Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt eingesetzt und ergänzt so als Darlehen mit Eigenkapitalcharakter das vorhandene Eigenkapital des Bauträgers.
Nach der Krise des neuen Marktes 2001 und der Finanzkrise 2008 sind die neuen Regulierungen der Banken für Kreditvergaben eingeführt worden (Basel II- und Basel III-Bestimmungen). Bei Basel II werden Mindestkapitalanforderungen, der Banküberprüfungsprozess und die weitere Offenlegung beim Darlehensnehmer fest definiert (Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und der Eigenkapitalanforderungen). Basel III fokussiert sich noch stärker auf die Definition von Eigenkapital und erforderlichen Mindestquoten (Basel III: Ein globaler Regulierungsrahmen für widerstandsfähigere Banken und Bankensysteme). Bezüglich der Finanzierung von Bauprojekten wurden Kreditvergaben durch die allgemeine Erhöhung der Eigenkapitalquote und die Begrenzung vom Fremdkapital stark erschwert: Kreditvergabe höchstens 70-80 % unter Voraussetzung einer Eigenkapitalquote von 20-30 % (Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland), im Vergleich zu früheren Jahren mit sehr geringen Eigenkapitalquoten oder bei entsprechender Bonität oder Unternehmensstärke teilweise zu 100% Fremdfinanzierung. Mezzanine-Kapital als nachrangiges Darlehen wird mit einem marktgerechten, relativ hohen Zins ausgestattet, der wiederum die Risiken widerspiegelt. Im Falle der Überschuldung, Liquidation oder Insolvenz des Bauunternehmens erfolgt die Rückzahlung des nachrangigen Darlehens erst nach der Tilgung der vorrangigen Gläubiger bzw. von vorrangigen Darlehens (z.B. Bankdarlehen) aber immer vor der Entnahme von Eigenkapital oder Unternehmensgewinnen. Dennoch kann bei Insolvenz der Darlehensnehmerin der Totalverlust von nachrangigen Darlehen nicht ausgeschlossen werden. |
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Warum wird Mezzanine-Kapital benötigt?
| Da Baugesellschaften üblicherweise an mehreren Projekten gleichzeitig arbeiten und mit Eigenkapital investiert und üblicherweise bis Ende der Bauzeit gebunden sind, entsteht ein hoher Bedarf an Eigenkapital. Dennoch müssen die Eigenkapitalquoten gem. Basel II- und Basel III-Bestimmungen bei Projektfinanzierungen erfüllt werden. Aus diesem Grund wird die Finanzierung mit Mezzanine-Kapital für Bauträger immer interessanter. Mezzanine-Darlehen schließen die Lücke zwischen dem Darlehen der Bank (Fremdkapital) und dem Eigenkapital des Bauträgers. Somit verschafft sich der Bauträger finanzielle Flexibilität zur Realisierung mehrerer Bauvorhaben und deren Gewinnpotential. |
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Beispielrechnung für den Bauträger
Beispiel: Ein Bauträger benötigt für die Realisierung seines Bauprojektes EUR 6,6 Mio.. Zur Erlangung eines günstigen Bankdarlehens muss er gemäß Basel II/III eine möglichst hohe Eigenkapitalquote von ca. 20 – 30 % nachweisen. Neben seinen Eigenmitteln nimmt er noch EUR 600.000,00 als Nachrangdarlehen von Anlegern zu einem Zinssatz von 8 % herein. Das Bankdarlehen über EUR 6,0 Mio. wird mit 3,5 % p.a. verzinst.
Win-win Situation
für Bauträger und Anleger– der Bauträger bekommt notwendiges Eigenkapital (Basel II)
– der Anleger lukrative Zinsen
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Finanzierungsbedarf | Zinssatz p.a. |
Zins p.a. |
|---|---|---|---|
| Bankdarlehen | 6.000.000,00 | 3,50 % | 210.000,00 |
| Nachrangdarlehen | 600.000,00 | 8,00 % | 48.000,00 |
| Summe | 6.600.000,00 | 258.000,00 |
Die Zinsbelastung aus beiden Darlehen beläuft sich auf insgesamt EUR 258.000,00 p.a.. Auf das Gesamtdarlehen bezogen ergibt sich ein durchschnittlicher Zinssatz von 3,91 %.
| ∅ Zinssatz der Gesamtfinanzierung |
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= 3,91% |
Durch den geringeren Anteil des Nachrangdarlehens im Verhältnis zur Höhe des Bankdarlehens erhöht sich der durchschnittliche Zinssatz für den Bauträger für die Gesamtfinanzierung nur unwesentlich.
Wie wird Mezzanine-Kapital eingesetzt und zurückbezahlt?
Das Mezzanine-Kapital kann auf zweierlei Weise eingesetzt werden:
Im ersten Fall wird das Mezzanine-Kapital, das in Form eines nachrangigen Darlehens mit qualifiziertem Rangrücktritt aufgenommen wird, bilanziell als Eigenkapital ausgewiesen und erhöht somit die Möglichkeit mehr Fremdkapital von einer Bank aufzunehmen. Im zweiten Fall wird es zur gesamten Realisierung der Bauvorhaben eingesetzt, z.B. für Planung, Entwicklung, Architekten, Behörden und die Kosten für das Grundstück und den Bau selbst. Die an die Darlehensgeber des Mezzanine-Kapitals auszubezahlenden Zinsen werden i.d.R. aus Eigenkapital bezahlt oder, wenn mit der kreditgebenden Bank vereinbart, aus dem Baudarlehen als weitere Finanzierungskosten entnommen. Die Rückzahlung des Darlehensbetrages erfolgt gemäß Darlehensvertrag vorbehaltlich der Nachrangigkeit nach Fertigstellung des Immobilienprojekts und dessen Verwertung durch Verkauf zum im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt. |
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